전세 계약 전 체크리스트
& 전세사기 예방
최종 수정: 2026년 7월
전세는 목돈이 걸린 만큼 계약 전 확인이 전부예요. 아래 체크리스트만 꼼꼼히 봐도 대부분의 위험은 걸러낼 수 있어요.
1. 등기부등본으로 권리관계 확인
- 근저당(대출)·선순위 확인 - 내 보증금보다 앞선 대출이 많으면 위험 신호예요.
- 가압류·압류·경매 개시 등 권리 침해 기록이 없는지 확인.
- 계약 직전과 잔금일 당일에 각각 다시 떼어보는 게 안전해요.
2. 계약 상대 = 진짜 집주인인지
- 등기부상 소유자 = 계약자 = 신분증이 모두 일치하는지 확인.
- 대리인과 계약한다면 위임장·인감증명서를 확인하세요.
3. 대항력·우선변제권 갖추기
- 전입신고 + 확정일자를 받으면 보증금을 지킬 순위(우선변제권)가 생겨요.
- 이사·잔금 당일에 바로 처리하는 걸 권해요. 하루가 순위를 가릅니다.
4. 전세보증금 반환보증 가입
HUG(주택도시보증공사) 등의 전세보증금 반환보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 기관이 대신 돌려줘요. 가입 가능 여부를 계약 전에 확인해두면 좋아요.
5. '깡통전세' 주의
매매 시세 대비 보증금이 지나치게 높으면(예: 시세에 육박하거나 초과) 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 못 돌려받을 위험이 커요. 주변 실거래가와 비교해보세요.
6. 특약 꼼꼼히
수리 책임, 원상복구 범위, 중도 퇴거 조건 등 특약 사항이 나에게 불리하지 않은지 확인하세요. 애매한 문구는 계약 전에 명확히 하는 게 좋아요.
계약서를 AI로 1차 점검계약서를 올리면 불리한 조항·위험 요소를 짚어드려요 - 집다움중요한 계약은 앱·셀프 점검으로 끝내지 말고, 공인중개사·전문가 확인을 병행하세요. 조금 번거로워도 목돈을 지키는 가장 확실한 방법이에요.
대항력은 전입신고 다음 날 0시부터
많이 놓치는 부분입니다. 집에 들어가서 전입신고를 하면 임차인으로서의 대항력이 생기는데, 신고한 그 순간이 아니라 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.
문제는 잔금을 치르는 날 임대인이 새로 대출을 받아 근저당을 설정하는 경우예요. 근저당은 등기 즉시 효력이 생기는데 임차인의 권리는 다음 날 0시부터이므로, 은행이 앞선 순위가 됩니다.
| 시점 | 일어나는 일 |
|---|---|
| 잔금일 오전 | 잔금 지급, 이사, 전입신고 |
| 잔금일 중 | 이 사이에 근저당이 설정되면 임차인보다 앞선 순위가 된다 |
| 다음 날 0시 | 임차인의 대항력 발생 |
막는 방법은 특약입니다. "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 저당권·전세권 등 어떠한 권리도 새로 설정하지 않는다"는 조항을 넣으세요. 흔히 쓰는 "잔금일까지"로 끝나는 문구는 이 하루가 그대로 남습니다.
확정일자는 미리 받아도 됩니다
확정일자는 계약서만 있으면 받을 수 있습니다. 이사하는 날까지 기다릴 필요가 없어요. 계약서에 도장을 찍은 날 주민센터나 인터넷등기소에서 바로 받아 두면 됩니다.
임대차 신고 의무가 있는 계약이라면 신고와 함께 확정일자가 부여되기도 합니다. 다만 확정일자만으로는 부족하고 대항력이 함께 있어야 보증금을 우선 변제받을 수 있으니, 전입신고는 이사한 날 바로 하세요.
잔금일 진행 순서
당일에는 정신이 없어 순서가 꼬이기 쉽습니다. 미리 정해 두세요.
- 1. 잔금을 주기 전에 등기부등본을 다시 뗍니다. 계약부터 잔금까지 보통 한두 달이 걸려 그사이 권리관계가 바뀔 수 있어요.
- 2. 계약 당시와 달라진 내용이 없는지 확인합니다.
- 3. 이상이 없으면 잔금을 지급합니다.
- 4. 그날 바로 전입신고를 합니다.
- 5. 다음 날 등기부등본을 한 번 더 확인합니다. 문제가 생겼다면 빨리 알아야 대응할 수 있어요.
1번과 5번을 건너뛰는 경우가 많은데, 이 둘이 가장 중요합니다.
자주 묻는 질문
등기부등본에서 무엇을 봐야 하나요?
깡통전세는 어떻게 피하나요?
보증금을 지키려면 뭘 해야 하나요?
본 글은 일반적인 안내이며 법률·중개 자문이 아닙니다. 실제 계약은 개별 상황이 다르므로 공인중개사·법률 전문가의 확인을 병행하세요. 집다움은 정부·공공기관과 제휴 관계가 없는 독립적인 민간 서비스입니다.