등기부등본 보는 법 (2026)
전세 계약 전 5분 체크

전세 계약 가이드 · 집다움

최종 수정: 2026년 8월

전세 계약에서 가장 중요한 서류는 계약서가 아니라 등기부등본이에요. 인터넷등기소에서 700원이면 누구나 뗄 수 있고, 임대인 동의도 필요 없어요. 그런데 이걸 안 보고 도장을 찍었다가 보증금을 통째로 잃는 사례가 매년 반복됩니다. 5분만 투자하면 위험한 집의 절반 이상은 거를 수 있어요.

등기부등본, 어디서 어떻게 떼나요

우리가 흔히 부르는 '등기부등본'의 정식 명칭은 등기사항전부증명서예요. 2011년 등기부가 전산화되면서 이름이 바뀌었는데, 현장에서는 아직도 등기부등본이라는 말을 더 많이 씁니다. 발급 방법은 크게 세 가지예요.

• 인터넷등기소(iros.go.kr) - 가장 빠르고 저렴해요. 열람은 700원, 출력까지 되는 발급은 1,000원 수준입니다. 열람은 화면으로 보는 용도이고, 관공서 제출용이라면 발급을 받아야 해요.
• 무인발급기 - 지하철역·주민센터 등에 설치된 기기에서 뽑을 수 있어요.
• 등기소 방문 - 가까운 등기소 창구에서도 발급받을 수 있습니다.

실무에서 꼭 챙겨야 할 팁이 하나 있어요. 발급 화면에서 '말소사항 포함'을 선택해야 합니다. 기본값인 '현재 유효사항'만 뽑으면 지금 살아 있는 권리만 보이고, 과거에 있었다가 지워진 이력은 보이지 않아요. 그런데 위험 신호는 오히려 과거 이력에 숨어 있는 경우가 많습니다. 예를 들어 몇 달 전까지 가압류가 걸려 있다가 최근에 풀렸다거나, 임차권등기명령이 있다가 말소됐다면 그 집주인의 자금 사정이 좋지 않다는 뜻이에요. 수수료 차이도 없으니 무조건 말소사항 포함으로 떼세요.

등기부등본은 3개 파트로 되어 있어요

처음 열어보면 글자가 빽빽해서 막막하지만, 구조만 알면 볼 곳은 정해져 있어요. 등기부는 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 딱 세 덩어리입니다.

표제부 - 계약하려는 그 집이 맞나요

표제부는 건물의 주민등록증 같은 부분이에요. 가장 흔한 사고가 여기서 납니다. 계약서에 적힌 주소와 등기부의 주소가 한 글자라도 다르면 안 돼요. 특히 빌라는 '101호'와 'B01호', '지1층 1호'처럼 실제 현관에 붙은 호수와 등기상 호수가 다른 경우가 꽤 있어요. 이럴 때 등기상 호수가 아니라 현관 호수로 계약서를 쓰고 전입신고를 하면, 나중에 대항력이 인정되지 않을 위험이 있습니다. 반드시 등기부 표제부 기준으로 주소를 맞추세요.

표제부 옆이나 건축물대장에 '위반건축물' 표시가 있는지도 봐야 해요. 옥탑을 불법 증축했거나 근린생활시설을 주택으로 개조한 경우인데, 이런 집은 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 수 있고 시정명령·이행강제금 문제가 생길 수 있어요. 보증보험을 믿고 계약하려던 계획이 통째로 무너질 수 있으니 미리 확인해야 합니다.

갑구 - 진짜 주인이 누구인가요

갑구에서 볼 것은 두 가지예요. 첫째, 가장 마지막에 등기된 소유자가 지금 내 앞에서 계약하려는 사람과 같은지. 소유자 이름과 주민등록번호 앞자리가 신분증과 일치하는지 대조하세요. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 가능하면 소유자에게 직접 전화해서 위임 사실을 확인하는 게 안전합니다.

둘째, 소유권을 제한하는 등기가 붙어 있는지예요. 갑구에 가압류·가처분·압류·경매개시결정 같은 단어가 보이면 그 집은 이미 분쟁 중이거나 채권자가 돈을 받으러 들어온 상태입니다. 이런 집은 계약하지 않는 게 원칙이에요.

을구 - 이 집에 빚이 얼마나 걸려 있나요

을구가 비어 있으면("기록사항 없음") 담보 대출이 없다는 뜻이라 일단 좋은 신호예요. 하지만 대부분의 집에는 근저당권설정이 하나 이상 잡혀 있습니다. 여기서 봐야 할 숫자가 채권최고액이에요. 이 숫자를 어떻게 읽느냐가 이 글의 핵심입니다.

근저당, 이렇게 계산하세요

많은 사람이 오해하는 지점이 있어요. 채권최고액은 임대인이 실제로 빌린 돈이 아니에요. 근저당권은 앞으로 발생할 채무까지 포괄해서 담보하는 권리라, 은행은 원금에 이자와 연체이자, 실행비용까지 감안해 한도를 여유 있게 잡아둡니다. 실무에서는 일반적으로 실제 대출금의 110~130% 수준으로 설정하는 경우가 많아요. 채권최고액이 1억 2,000만 원이라면 실제 대출 원금은 대략 9,000만~1억 원 언저리인 셈입니다.

그렇다고 채권최고액을 무시하고 실제 잔액으로만 계산하면 안 돼요. 경매로 넘어갔을 때 은행은 채권최고액 한도까지 먼저 배당받아 갈 수 있고, 임대인이 대출을 더 끌어 쓰면 잔액이 다시 늘어날 수도 있습니다. 안전하게 보려면 채권최고액 기준으로 계산하는 게 맞아요.

예를 들어 시세 3억 8,000만 원짜리 빌라에 선순위 채권최고액 1억 2,000만 원이 잡혀 있고, 내 보증금이 1억 5,000만 원이라면 부담률은 (12,000 + 15,000) ÷ 38,000 = 약 71%예요. 아슬아슬한 구간이니 임대인에게 근저당 일부 상환과 말소를 요구하거나, 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지부터 확인해야 합니다.

여기서 반드시 짚어야 할 것이 순위예요. 경매에서 배당은 순위 싸움입니다. 임차인이 우선변제권을 갖추려면 대항력(주택의 인도 + 전입신고, 다음 날 0시부터 효력)과 확정일자가 모두 있어야 하고, 그 순위는 근저당권 설정일과 비교됩니다. 내가 입주하기 전에 이미 설정된 근저당은 나보다 앞선 순위라 손댈 수 없어요. 그래서 계약 전에 을구를 확인하는 게 그토록 중요한 겁니다.

다가구주택은 등기부만으로 부족해요

다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기라 다른 세입자들의 보증금이 등기부에 나타나지 않아요. 앞서 들어온 세입자들이 전입신고와 확정일자를 갖췄다면 그들의 보증금이 전부 내 앞 순위가 되는데, 등기부만 봐서는 그 규모를 알 수가 없습니다.

이때 확인해야 할 서류가 확정일자 부여현황이에요. 주민센터나 인터넷등기소에서 발급받을 수 있는데, 이 서류는 등기부와 달리 공개 대상이 아니어서 임대인의 동의가 필요합니다. 임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 열람을 요청할 수 있어요. 임대인이 이 서류 제공을 거부한다면 그 자체가 위험 신호로 볼 만합니다. 숨길 게 없다면 보여주지 못할 이유가 없으니까요.

이런 표시가 보이면 멈추세요

아래 항목 중 하나라도 보인다면, 계약을 진행하기 전에 반드시 원인을 확인하고 전문가 상담을 받으세요. 대부분은 계약을 포기하는 게 정답입니다.

• 신탁등기 (갑구) - 소유권이 신탁회사로 넘어가 있는 상태예요. 등기부상 소유자가 신탁사이므로, 임대인이 계약을 체결할 권한 자체가 없을 수 있습니다. 신탁원부에 임대 권한이 누구에게 있는지 적혀 있는데, 위탁자(원래 주인)가 마음대로 계약하고 보증금을 챙긴 뒤 신탁사가 "우리는 모르는 계약"이라고 하면 세입자는 무단점유자가 되어 보증금을 한 푼도 못 받는 상황이 됩니다. 전세사기에서 가장 자주 등장하는 유형이에요. 신탁등기가 보이면 신탁원부를 확인하고 신탁사의 동의 없이는 절대 계약하지 마세요.
• 가압류·압류 (갑구) - 채권자가 재산을 묶어둔 상태예요. 임대인이 이미 다른 곳에서 빚을 못 갚고 있다는 뜻입니다. 세금 체납으로 인한 압류라면 조세채권이 임차인보다 우선할 수 있어 더 위험해요.
• 경매개시결정 (갑구) - 이미 경매 절차가 시작된 집이에요. 이 시점 이후 새로 들어간 임차인은 보호받기 매우 어렵습니다. 논의의 여지 없이 계약 불가예요.
• 임차권등기명령 (을구) - 이전 세입자가 보증금을 못 받고 나갔다는 흔적이에요. 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 법원에 등기를 신청한 것이니, 이 임대인은 이미 보증금 반환에 실패한 전력이 있는 사람입니다. 지금 말소되어 있더라도(말소사항 포함으로 떼면 보입니다) 경고로 받아들여야 해요.
• 소유권이전청구권 가등기 (갑구) - 나중에 소유권을 넘겨받기로 예약해 둔 등기예요. 본등기가 이뤄지면 가등기 시점으로 순위가 소급해 그 뒤에 생긴 권리들이 밀려날 수 있습니다.
• 최근 소유권 변동이 잦음 (갑구) - 단기간에 주인이 여러 번 바뀌었다면, 매매가를 띄워 전세금으로 돌려막는 구조일 수 있어요. 특히 매매가와 전세가가 거의 같은 신축 빌라에서 소유권이 최근에 바뀌었다면 이른바 '동시진행' 물건일 가능성을 의심해야 합니다.

다가구 vs 다세대, 왜 중요한가

초보자가 가장 많이 헷갈리고, 가장 많이 당하는 지점이에요. 겉모습은 똑같이 생긴 빌라인데 등기 방식이 완전히 다릅니다.

정리하면 이래요. 다세대는 내 호수 등기부에 적힌 근저당만 신경 쓰면 됩니다. 반면 다가구는 건물이 통째로 경매에 넘어가고, 먼저 전입신고와 확정일자를 갖춘 세입자부터 순서대로 배당을 받아요. 3층 원룸 열 세대짜리 다가구에 세대당 보증금이 5,000만 원씩이고 내가 마지막 순위라면, 앞선 아홉 세대의 4억 5,000만 원이 전부 내 앞에 서 있는 겁니다. 등기부에는 그 4억 5,000만 원이 한 줄도 나오지 않아요. 그래서 다가구 계약이라면 확정일자 부여현황 확인은 선택이 아니라 필수입니다.

구분하는 법은 간단해요. 등기부 표제부에서 '집합건물'이라고 되어 있고 호수별 전유부분이 표시되면 다세대, '건물'로 되어 있고 층별 면적만 나오면 다가구예요. 건축물대장의 주택 종류 항목으로도 확인할 수 있습니다.

계약 당일에 다시 떼세요

많은 사람이 놓치는 마지막 관문이에요. 계약 전에 등기부를 깨끗하게 확인했더라도, 계약일과 잔금일 사이에 임대인이 새로 대출을 받아 근저당을 설정할 수 있습니다. 그리고 그 근저당은 내가 전입신고를 하기 전에 설정된 것이므로 나보다 앞선 순위가 돼요. 계약금만 걸어둔 상태에서는 등기부에 아무 흔적도 남지 않기 때문에, 확인하지 않으면 알 방법이 없습니다.

그래서 순서를 이렇게 지켜야 해요.

• ① 잔금 지급 직전 재열람 - 잔금 치르기 몇 시간 전, 은행 가기 전에 인터넷등기소에서 700원 내고 다시 떼세요. 계약 시점과 달라진 게 없는지 확인합니다.
• ② 이상 없으면 잔금 지급 - 새로운 근저당이나 가압류가 생겼다면 잔금을 치르지 말고 즉시 중개사·임대인에게 해명을 요구하세요.
• ③ 당일 전입신고 + 확정일자 - 잔금을 치른 그날 바로 주민센터에 가서 처리하세요. 대항력은 전입신고한 다음 날 0시부터 생기기 때문에 하루라도 미루면 그만큼 무방비 상태가 길어집니다.
• ④ 특약으로 못 박기 - "잔금일 익일까지 임대인은 근저당권 등 어떠한 담보물권도 설정하지 않으며, 위반 시 계약을 해제하고 손해를 배상한다"는 취지의 특약을 계약서에 넣어두세요.

전입신고와 확정일자를 언제 어떻게 처리해야 하는지, 대항력과 우선변제권이 정확히 어떻게 작동하는지는 이사 체크리스트 - 전입신고·확정일자로 보증금 지키기에서 더 자세히 정리했어요. 등기부 확인이 '들어가기 전'의 방어라면, 전입신고와 확정일자는 '들어간 뒤'의 방어입니다. 둘 다 해야 보증금이 지켜져요.

자주 묻는 질문

본 글은 일반적인 안내이며, 실제 권리관계 해석과 배당 순위는 개별 사안의 사실관계·법령 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 본 페이지의 계산기는 참고용 추정치이며 법적 효력이나 보증금 회수 가능성을 보장하지 않습니다. 수수료·서식 등 세부 사항은 인터넷등기소 등 공식 창구에서 확인하시고, 개별 사안은 반드시 공인중개사·법률 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다. 집다움은 정부·공공기관과 제휴 관계가 없는 독립적인 민간 서비스입니다.